美容室を開業するとき、「できるだけ費用を抑えたい」「すぐに営業を始めたい」という理由から、内装や設備が残っている居抜き物件や内装譲渡物件を選ばれる方も多いと思います。

内装がそのまま使える物件は、とても魅力的ですよね。

ただ、これまで美容室やサロンの物件に関わってきた経験からすると、契約するときには気づかなかったことが、実際に営業を始めてから問題になるケースもあります。

今回は、そんな経験をもとに、これから美容室やサロンを開業される方に、ぜひ事前に確認していただきたいポイントをお伝えします。

配管や排水のトラブル

美容室ではシャンプー台などで水をたくさん使うため、配管や排水はとても大切です。

内見のときには問題がなくても、営業を始めてから「排水が流れにくい」「詰まりが起きた」「においが気になる」といったことが分かる場合があります。

そして大切なのが、その修理費用を誰が負担するのかということです。

設備が残っているからといって、すべてを当然に修理してもらえるとは限りません。

契約前に、設備の状態と修理・交換が必要になった場合の負担について確認しておくことをおすすめします。

エアコンの故障も意外と大きな負担に

美容室では、お客様に快適に過ごしていただくためにもエアコンは欠かせません。

内見時には普通に動いていたのに、営業開始後に故障してしまうこともあります。

特に業務用エアコンは、故障の内容によっては修理だけではなく交換が必要になることもあります。

「今、動いているから大丈夫」ではなく、年式や状態、故障した場合の負担についても確認しておくと安心です。

電気代・水道代なども確認しておきましょう

物件を探すときは、家賃や内装譲渡料に目が行きやすいものです。

でも、実際にお店を始めると、電気代、水道代、共益費、管理費、ゴミ処理費など、さまざまな費用がかかります。

ビルによっては、電気や水道の料金体系が一般的な物件とは異なる場合もあります。

毎月どのくらいの固定費がかかるのか、契約前に確認しておくことが大切です。

看板は好きな場所に出せるとは限りません

美容室を開業するなら、看板も大切な集客の一つです。

ところが、ビルによっては看板の大きさや設置場所、デザイン、照明などにルールがあります。

「前のお店がここに看板を出していたから、自分も出せる」と思っていたら、実際には新しい申請や許可が必要だった、ということもあります。

看板を出したい場合は、契約前に設置できる場所や費用などを確認しておきましょう。

ビルの入口が開く時間にも注意

これも意外と見落としやすいポイントです。

「朝9時から営業したい」と思って物件を決めたものの、ビルの正面入口が10時からしか開かない……。

そんなことになってしまうと、予定していた営業時間を変更しなければならない可能性もあります。

スタッフが早朝から入館できるのか、お客様は何時から入れるのか、休日や夜間はどうなのか。

自分が考えている営業時間と、ビルの利用時間が合っているかを事前に確認しておきましょう。

「こんなメニューもやりたい」ができないことも

美容室を始めてから、まつエクやアイブロウ、ネイルなど、サイドメニューを追加したいと考える方もいらっしゃいます。

しかし、物件やビルの契約条件によっては、同業種の営業が禁止されている場合があります。

例えば、美容室として契約したものの、まつエクについて「同業にあたるため不可」と判断されるケースもあります。

せっかく事業計画を考えていたのに、契約後に「そのメニューはできません」となると困ってしまいますよね。

だからこそ、契約前に「美容室として何ができるのか」まで確認することが大切です。

過去の経験からお伝えしたいこと

こうしたことは、物件情報だけではなかなか分かりません。

実際にサロン物件に関わり、開業後のさまざまなケースを見てきたからこそ、「契約する前にここを確認しておけばよかった」と感じるポイントがあります。

物件選びは、家賃や内装だけを見るのではなく、その場所で自分が思い描いているサロンを本当に運営できるのかという視点が大切です。

これから美容室やサロンの開業をお考えの方には、できるだけ後悔のない物件選びをしていただきたいと思っています。

名古屋で美容室・サロンの物件探しや内装譲渡物件についてご相談なら、

株式会社OFFICE ONEまでお気軽にご相談ください。

「この物件で大丈夫かな？」という段階でも大丈夫です。

開業してから困らないために、契約前に一つずつ確認していきましょう。

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サロンを開業するとき、多くの方が悩むのが「居抜き物件を内装譲渡で購入するか、それともスケルトン物件から一からつくるか」という

課題です。

以前は、「できるだけ安く開業するなら居抜き」「こだわりのサロンをつくるならスケルトン」という考え方が一般的でした。

しかし、建築資材や設備、人件費などの上昇によって、店舗づくりにかかるコストは以前より高くなっています。

そうした今だからこそ、サロン開業では**「内装譲渡金がいくらか」だけではなく、「一からつくった場合と比べて本当に安いのか」という

視点が重要になっています。

内装譲渡金が高くても「高い」とは限らない

居抜き物件を探していると、内装譲渡金が数百万円するケースもあります。

「こんなに高いなら、スケルトンからつくったほうがいいのでは？」

そう思う方もいるでしょう。

しかし、ここで注意したいのが、内装譲渡金と新規内装工事費を単純に比較してはいけないということです。

例えば、内装譲渡金が500万円だったとします。

一見すると高く感じるかもしれません。

しかし、スケルトン物件から同じようなサロンをつくろうとすると、内装工事だけでなく、給排水工事、電気工事、空調、換気、照明、造作家具など、さまざまな費用が必要になります。

さらに現在は、材料費や職人の人件費も上昇しています。

その結果、既存の内装を利用できる居抜き物件のほうが、総額で見ると一からつくるより安くなる可能性があります。

つまり、内装譲渡金の「500万円」という数字だけを見て判断するのではなく、

「この店舗をスケルトンからつくったら、いくらかかるのか？」

という比較が必要なのです。

建築費が上がるほど「残っているもの」に価値がある

居抜き物件の魅力は、すでに内装が完成していることだけではありません。

サロンの場合、シャンプー台や給湯設備、給排水、エアコン、照明、収納、造作家具など、営業に必要な設備がすでに整っているケースがあります。

これらをすべて新しく購入・施工するとなると、当然コストがかかります。

特に給排水や電気、空調などは、完成後には見えにくい部分ですが、工事費が大きくなりやすいポイントです。

そのため、居抜き物件を見るときは「内装がきれいか」だけではなく、どんな設備が残っているのか、その設備を新しくつくったらいくらかかるのかを見ることが重要です。

建築費が上昇している現在では、すでに完成している内装や設備を引き継げること自体が、大きなメリットになっています。

ただし「居抜きなら何でもいい」わけではない

もちろん、居抜き物件には注意点もあります。

古いエアコンや給湯器、設備機器などは、開業後に故障して交換が必要になる可能性があります。

また、前のサロンのレイアウトが自分の店舗コンセプトに合わず、大幅な改修が必要になることもあります。

そのため、内装譲渡金だけを見て「お得」と判断するのも危険です。

大切なのは、

内装譲渡金＋必要な改修費＋設備交換費＋開業に必要な工事費

を合計して考えることです。

そして、その金額をスケルトンから新しくつくった場合の総額と比較します。

スケルトンが向いているサロンもある

もちろん、スケルトン物件にも大きなメリットがあります。

店舗の形や動線、デザインを自由に設計できるため、ブランドイメージを強く打ち出したいサロンには向いています。

「理想の世界観をゼロからつくりたい」

「スタッフが働きやすい動線を徹底的につくりたい」

という場合には、スケルトンからの店舗づくりが結果的に良い投資になることもあります。

初期費用だけでなく、長期的にその店舗をどう使うのかまで考えて選ぶことが大切です。

これからのサロン開業は「総額」で判断する

居抜きとスケルトン。

どちらが正解ということではありません。

ただ、建築費が上昇している現在は、「内装譲渡金が高いから居抜きは損」と簡単に判断しないことが重要です。

例えば500万円の内装譲渡金を払っても、一から同じ店舗をつくるのに1,000万円かかるのであれば、その居抜き物件には大きな価値があります。

逆に、譲渡金が安くても、設備が古くて大規模な改修が必要なら、結果的に高くつくこともあります。

だからこそ、物件選びでは「譲渡金がいくらか」ではなく、

「この店舗を同じ状態からつくるなら、いくら必要なのか？」

という視点を持つことが大切です。

建築費が上がっている今、既存の内装や設備を上手に活用することは、サロン開業の初期投資を抑える有効な方法のひとつです。

居抜き物件を検討するときは、目の前の譲渡金だけを見るのではなく、スケルトンからつくる場合との**「差額」**を見てみましょう。

その差額こそが、その居抜き物件の本当の価値なのかもしれません。

美容室、サロンなどの店舗を開業する際、「テナントに申し込んでから、実際にお店をオープンするまでどのくらいかかるの？」と疑問に思う方は多いのではないでしょうか。

店舗の場合、住居の賃貸契約とは違い、審査・契約・融資・内装工事・保健所の検査など、さまざまな工程があります。

物件が決まってから急いで準備を始めても、思った以上に時間がかかるケースがあります。特に人気物件では、契約や融資のタイミングがオープン時期を大きく左右することもあります。

今回は、テナントの申込みから店舗オープンまでの一般的なスケジュールを、順番に解説します。

① テナントの申込書を提出

まずは希望するテナントが決まったら、申込書を提出します。

申込後の審査期間は、一般的に1～2週間程度を見ておくとよいでしょう。

住居の賃貸と比べて時間がかかる理由は、店舗の場合、単純な入居審査だけではなく、事業内容や業種、営業時間、売上見込みなどについて確認されることがあるためです。

また、場合によっては、

• 決算書
• 確定申告書
• 事業計画書
• 会社概要
• 代表者の経歴

などの提出を求められることがあります。

さらに、賃料や契約条件、工事内容などについて交渉が入るケースもあるため、「申込みをしたらすぐ契約できる」と考えないことが大切です。

② 審査承認後｜契約書の確認と内装会社の選定

審査が無事に承認されると、次は契約書の作成に進みます。

契約書の雛形ができるまで、目安として1～2週間程度かかることがあります。

このタイミングで、店舗オープンに向けた準備も同時に進めていきましょう。

特に重要なのが内装会社の選定です。

おすすめは、最初から1社に決めるのではなく、2社程度に相談して見積もりや提案を比較することです。内装工事は店舗のコンセプトだけでなく、予算や工事期間、設備の仕様などによって大きく内容が変わります。また、金融機関から融資を受ける場合は、この段階で事業計画書の作成や融資申込みも進めておく必要があります。契約書の内容確認や条件の細かな調整には、さらに1～2週間程度かかることがあります。

③ テナント契約の締結

契約条件がまとまったら、いよいよテナント契約を締結します。

契約時には、印鑑証明書や登記簿謄本など、さまざまな必要書類を求められることがあります。

そのため、契約日が決まってから準備するのではなく、必要書類は早めに確認して準備しておくことがおすすめです。

金融機関から融資を受ける場合、物件によっては「融資の事前承認を受けてから契約」という条件になることがあります。正式な融資承認まで1か月程度かかるケースもあるため、人気物件の場合は、融資審査を待っている間に他の申込者へ決まってしまう可能性もあります。

そのため、物件を申し込む段階から、不動産会社・金融機関・内装会社のスケジュールを並行して確認しておくことが重要です。

契約と並行して、内装会社を決定し、具体的な内装の打ち合わせも進めます。

さらに忘れやすいのがインターネット回線の申込みです。

回線の種類や建物の状況によって異なりますが、工事まで1か月程度かかるケースも多いため、早めの申込みがおすすめです。

④ 決済金（契約金）の入金

契約後は、保証金・敷金・前家賃など、契約条件に応じた決済金を支払います。

融資を利用する場合でも、融資実行前に支払いが必要になるケースがあります。

「融資が実行されてから払えばいい」と考えていると、資金繰りに影響する可能性があります。

契約前に、いつまでに、いくら必要なのかを確認し、自己資金を含めて資金計画を立てておきましょう。

⑤ 契約開始・テナント引き渡し

契約開始日を迎え、テナントの引き渡しが行われたら、いよいよ内装工事に入ります。

ただし、すぐに工事を開始できるとは限りません。

内装会社と管理会社との間で、工事内容や設備、施工方法などについて確認し、必要な承認を取る場合があります。

承認が取れたら、実際の内装工事がスタートします。

店舗の規模や業態によって工事期間は異なりますが、20～30坪程度の店舗であれば、1.5～2か月前後がひとつの目安です。

もちろん、スケルトン物件なのか居抜き物件なのか、厨房設備の有無、電気・給排水工事の規模などによって期間は大きく変わります。

⑥ 保健所の検査

美容院など、営業許可が必要な業種では、工事完了後に保健所の検査を受けます。

ここで重要なのは、オープン直前に初めて保健所へ相談するのではなく、早い段階から確認しておくことです。

手洗い設備、給排水、換気など、業種によって必要な設備基準があります。

「工事が終わってから基準を満たしていないことが分かった」という事態を避けるためにも、内装工事の計画段階から確認しておくと安心です。

⑦ 店舗オープン

保健所など必要な検査・許認可が完了し、設備やスタッフ、仕入れなどの準備が整えば、いよいよ店舗オープンです。

物件探しからオープンまでを考えると、テナント契約後もかなりの時間が必要になります。

特に、「契約」「融資」「内装」「インターネット」「許認可」などを別々に考えるのではなく、同時進行でスケジュールを組むことが、スムーズな開業につながります。

テナント契約からオープンまでの期間まとめ

一般的な流れを整理すると、

申込み → 審査（1～2週間）→ 契約書作成・調整（2～4週間程度）→ 契約・決済 → 引き渡し → 内装工事（1.5～2か月前後）→ 保健所検査 → オープン

という流れになります。

ただし、融資を利用する場合や、内装工事の内容、物件の契約条件によってスケジュールは大きく変わります。

そのため、店舗開業では「いつオープンしたいか」から逆算して、物件契約・融資・内装・許認可を早めに動かしておくことが重要です。

特に人気物件では、契約を急がなければならない一方で、融資には時間がかかるというケースもあります。「物件が決まってから考える」のではなく、物件申込みの段階からオープンまでの全体スケジュールを組んでおく。

これが、店舗開業をスムーズに進めるための大きなポイントで尚且つ経験値が多い仲介会社を選んで一緒にオープンまで進めていくのがトラブルがなくおすすめです。

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名古屋市中区の「伏見駅エリア」は、名古屋駅と栄エリアの中間に位置し、名古屋を代表するビジネス街として高いオフィス仲介で人気を誇ります。地下鉄東山線・鶴舞線「伏見駅」を中心に、金融機関や大手企業、IT企業、士業、スタートアップまで幅広い企業が集積しており、名駅や栄駅より賃料が抑えれるためにオフィス移転先として注目されています。

伏見エリアのオフィス賃貸相場や市場動向、築3年未満の新しいオフィスビル情報を交えながら、最新の賃貸オフィスマーケットをご紹介します。

伏見エリアのオフィス賃貸相場

現在の伏見駅エリアでは、募集賃料（共益費込み）の平均坪単価は約13,000円～17,000円前後となっています。オフィスの規模や築年数によって差がありますが、20～100坪クラスでは坪13,000円～16,000円程度が一つの目安です。近年は新築・築浅ビルの供給により、高グレードビルでは坪20,000円以上となるケースも増えています。

規模別の目安

• 20～30坪：約13,000～14,000円／坪
• 30～50坪：約14,000～16,000円／坪
• 50～100坪：約15,000～17,000円／坪
• 100坪以上：約18,000円以上／坪

昨今の名古屋駅エリアよりコストを抑えながら、優れた交通利便性や駐車場を確保できることから、多くの企業が伏見エリアを選択しています。

伏見エリアが人気の理由

①名古屋駅・栄へのアクセス

地下鉄東山線を利用すれば、名古屋駅まで約2分、栄駅まで約2分という好立地です。営業・採用・来客の利便性が高く、企業イメージ向上にもつながります。

②金融・士業が集積するビジネス街

伏見には銀行・証券会社・保険会社・法律事務所・会計事務所などが多数集積しています。企業間ネットワークが形成されており、BtoB企業にとって非常に魅力的な立地です。

③新築・築浅ビルが増加

近年は老朽化ビルの建替えが進み、ハイグレードオフィスの供給が活発です。環境性能やBCP対策、非常用発電設備を備えたビルも増えており、大企業だけでなく成長企業からの需要も高まっています。

築3年未満で注目されるオフィスビル

名古屋伏見Kフロンティア（2024年竣工）

伏見駅徒歩1分のハイグレードオフィス。1フロア約400坪超の大型プレートを備え、非常用発電設備や最新の省エネ性能を採用しています。大企業の本社や支店移転先として注目されています。

名古屋シミズ富国生命ビル（2024年竣工）

丸の内・伏見エリアを代表する大型オフィスビル。基準階面積が広く、最新設備と高い耐震性能を兼ね備えています。伏見エリアを検討する企業からの問い合わせが増えている物件の一つです。

伏見・錦エリアの新築オフィス

2024年以降も錦二丁目・伏見通沿いでは再開発が進み、新築・築浅ビルの供給が続いています。環境認証取得ビルやセットアップオフィスなど、多様なニーズに対応できる物件が増加しています。

2026年のオフィス市場動向

名古屋全体では大型ビルの供給が続いていますが、伏見エリアは依然として需要が高く、特に駅徒歩5分以内・築浅・省エネ性能を備えた物件は募集開始後早期に成約するケースが目立ちます。

また、出社回帰の流れを背景に、「社員が通いやすい立地」「企業イメージ向上」「採用強化」を目的としたオフィス移転も増えています。伏見はその条件を満たすエリアとして、今後も安定した人気が続くと考えられます。

伏見エリアでオフィスを探すポイント

オフィス選びでは、以前ご説明させて頂いた通りですが、賃料だけでなく以下の点も重要です。

・駅から徒歩5分以内か
・基準階面積が希望に合うか
・OAフロア・個別空調の有無
・BCP対応設備
・駐車場の有無
・将来的な増床が可能か

これらを総合的に比較することで、長期的なコスト削減や従業員満足度向上につながります。

まとめ

伏見エリアは、交通アクセス・ブランド力・賃料バランスの三拍子が揃った名古屋屈指のオフィス街です。平均坪単価は約13,000～17,000円と名古屋駅より比較的リーズナブルでありながら、築浅・ハイグレードビルの供給も進んでいます。

特に「名古屋伏見Kフロンティア」や「名古屋シミズ富国生命ビル」といった最新オフィスビルは、多様な企業ニーズに応える設備を備えており、今後も伏見エリアの価値をさらに高める存在となるでしょう。

伏見エリアでオフィス移転や新規開設をご検討の際は、市場動向や募集状況を確認しながら、希望条件に合った物件を早めに検討することをおすすめします。

店舗や事務所を借りるとき、賃料や立地ばかりに目が向きがちですが、実はそれと同じくらい大切なのが

事業用賃貸では主に「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。

私自身、不動産業界で仕事をしている中で、お客様やビルのオーナー様から「契約内容をよく確認せずに契約してしまい、後から困った」という相談をよくうけます。

そこで今回は、普通借家契約と定期借家契約の違いについて、できるだけ分かりやすく解説していきます。

まず結論。大きな違いは「更新できるかどうか」

普通借家契約と定期借家契約の違いを一言で表すなら、

「契約期間が終わった後も借り続けられる可能性があるかどうか」

普通借家契約は、契約期間が満了しても更新して継続利用することが前提になっています。

一方、定期借家契約は契約期間が終了すると契約も終了します。更新という考え方はなく、

引き続き利用したい場合は貸主との合意のうえで「再契約」を行うことになります。

この違いは、事業を行う上で非常に大きなポイントになります。

普通借家契約とは？

一般的な賃貸マンションやアパートでもよく利用されている契約形態です。

借地借家法によって借主が保護されているため、貸主側の都合だけで簡単に契約を終了させることはできません。

例えば、3年間の契約を結んだ場合、期間満了後に借主が更新を希望すれば、原則として契約は継続されます。

貸主が更新を拒否するためには、「正当事由」が必要になります。

つまり借主にとっては、長期間その場所で営業を続けやすい契約で基本退去はないかと思います。

普通借家契約が向いている業種

普通借家契約は、長期的な営業を前提とする事業に向いています。

例えば、

• 飲食店

• 美容室

• 整骨院

• 学習塾

• クリニック

• 地域密着型サービス業

などです。

これらの業種は、地域のお客様との信頼関係や認知度を積み上げることが重要です。

せっかく常連客が増えてきたタイミングで移転となれば、大きな損失につながる可能性があります。

そのため、長く営業できる普通借家契約を希望する事業者が多い傾向にあります。

定期借家契約とは？

定期借家契約は、契約期間が満了した時点で終了する契約です。

例えば契約期間が5年であれば、5年後には契約が終了します。

貸主が「更新しません」と言う必要もありません。

最初から「5年で終了する契約」として締結されているからです。

もちろん、貸主と借主の双方が合意すれば再契約できる場合もあります。

しかし、再契約が保証されているわけではありませんし、経済状況にもよりますが賃料が上がるケースがあります。

なぜ定期借家契約の物件があるの？や借主が不利な契約というイメージがありますが、定期借家の物件の理由は

例えば、

• 将来的に建物を建て替える予定がある

• 数年後に自社で使用する予定がある

• 相続対策として一時的に貸したい

• 再開発計画がある

などです。

その際に普通借家契約で退去を依頼しましたら貸主は莫大な費用を借主に支払わないといけなくなってしまうため

定期借家契約の意外なメリット

定期借家契約と聞くとデメリットばかりに感じるかもしれません。

しかし、借主側にもメリットがあります。

代表的なのが賃料です。

貸主にとってリスクが少ないため、周辺相場より賃料が低く設定されていることがあります。

また、人気エリアや駅前立地など、本来は空きが出にくい物件が定期借家契約で募集されるケースもあります。

契約前に必ず確認したいポイント

実際に契約する際は、次の点を確認しておくことをおすすめします。

① 更新か再契約か

普通借家契約なのか、定期借家契約なのかを必ず確認しましょう。

意外と「更新できると思っていたら定期借家だった」というケースがあります。

② 再契約の実績

定期借家契約の場合、過去の入居者が再契約しているか確認してみるのも一つの方法です。

もちろん保証はありませんが、貸主の考え方を知る参考になります。

③ 中途解約の条件

事業が想定通りに進まないこともあります。

中途解約が可能なのか、違約金は発生するのかを事前に把握しておきましょう。

④ 原状回復の範囲

事業用物件は居住用より原状回復の負担が大きくなることがあります。

特に飲食店は注意が必要です。

まとめ

事業用賃貸の普通借家契約と定期借家契約の違いは、シンプルに言えば「契約終了後も借り続けられるかどうか」です。

長く営業したい店舗や事務所であれば普通借家契約が安心です。一方で、期間限定の出店やコスト重視で物件を探している場合は定期借家契約も有力な選択肢になります。

物件探しでは家賃や立地だけに目が行きがちですが、契約内容によって将来の事業運営は大きく変わります。

契約書にサインする前に、「この場所で何年事業を続けたいのか」を考えながら、自分の事業計画に合った契約形態を選ぶことが大切です。

良い物件を見つけることも重要ですが、長く安心して事業を続けられる契約を結ぶことも、それと同じくらい重要だと言えるでしょう。