居抜き物件の契約で気を付けたいポイントとは？
店舗や事務所の開業を検討されている方の中には、「居抜き物件」を探される方も多いのではないでしょうか。居抜き物件は前のテナントが使用していた内装や設備をそのまま引き継ぐことができるため、開業費用を抑えられるだけでなく、オープンまでの期間を短縮できるという大きなメリットがあります。
しかし、その一方で契約内容を十分に確認しないまま進めてしまうと、後々思わぬトラブルや費用負担が発生することもあります。今回は、弊社が実際に居抜き物件を取り扱う中で特に重要だと感じるポイントをご紹介します。
まず一つ目は、残置設備の所有権の確認です。エアコンや厨房機器、照明器具、什器などが残されている場合、それが貸主所有なのか、前テナントから譲渡されるものなのかを明確にしておく必要があります。特に注意したいのがリース契約中の設備です。稀にエアコンや製氷機、コンデンサーなどがリース契約のまま残されているケースがあります。契約後に残リースが発覚すると大きな問題になるため、事前確認と契約書への特約記載をおすすめします。
二つ目は、設備故障時の責任範囲です。居抜き物件では設備を現状のまま引き継ぐことが一般的なため、故障時の修理費用は借主負担となるケースがほとんどです。特にトラブルになりやすいのが、配管や電気設備など目に見えない部分です。「建物の設備だからオーナー負担だろう」と考えられる方も多いのですが、実際には借主負担で修理を行うことが少なくありません。契約前に修繕区分をしっかり確認しておくことが重要です。
三つ目は、原状回復義務についてです。居抜きで入居した場合でも、退去時にはスケルトン返しを求められるケースがあります。そうなると数百万円単位の工事費用が発生することもあります。最近では退去時も居抜きで募集可能な契約も増えていますが、将来的にオーナー変更や管理方針の変更によって条件が変わる可能性もあります。契約時には原状回復の範囲を十分に確認しておきましょう。
四つ目は用途制限についても確認が必要です。前テナントと同業種だから問題ないと思われがちですが、管理規約や建築基準法上の用途によっては営業できない場合や用途変更が必要になる場合もあります。特に飲食店や美容サロンなどは事前確認が欠かせません。
最後に造作譲渡金についてです。内装や設備の価値だけでなく、立地や賃料条件、希少性なども価格に大きく影響します。弊社の最近の取扱事例では、名古屋駅・栄駅・伏見駅・大須駅などの人気エリアにおいて、飲食店の15〜30坪で300万円〜500万円程度、美容院やサロンで200万円〜400万円程度の造作譲渡金が多く見られます。ただし、あくまで目安であり、物件ごとに条件は大きく異なります。
居抜き物件は上手に活用すれば開業コストを大幅に削減できる魅力的な選択肢です。その一方で、契約内容の確認不足によるトラブルも少なくありません。契約前にはしっかりと内容を確認し、居抜き取引の経験が豊富な不動産会社へ相談することをおすすめします。弊社でもサロンを中心に多数の居抜き契約をサポートしておりますので、ご不明な点がございましたらお気軽にご相談ください。
